Caution ou hypothèque ?
Par Crédit immobilier | Crédit immobilier | Le 27 avril 2011
Caution ou hypothèque ? Peu importe votre programme immobilier, quel que soit le crédit contracté, une caution ou une hypothèque est imposé. . .
Caution ou hypothèque : un look nécessaire de votre crédit
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les sociétés financières requièrent à l’emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est nécessaire. Donc, en cas d’inconvénient, les sociétés financières seront capable de avoir la revente du bien en leur faveur, et recouvrer les fonds qu’elles ont avancés.
Pour assurer le opérationnel, quatre option sont possibles :
1. L’hypothèque : c’est une garantie classique au cours d’un opérationnel immobilier et notamment le prix est partiellement haut (impôt de pub foncière et frais d’enregistrement au Bureau des Hypothèques).
2. L’enregistrement en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c’est une garantie classique en matière immobilière portant strictement sur les biens vieux. Elle est moins chère que l’hypothèque (pas de frais d’enregistrement et pas d’impôt de pub foncière).
3. L’entreprise de cautionnement : les sociétés financières ont construit des entreprises de cautionnement avec l’objectif de baisser les frais de garantie pour le quidam (pas de droits d’enregistrement à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).
4. La caution « mutuelle agent de la fonction publique » : c’est une garantie précisément étonnante pour les fonctionnaires et pour quelques activités spécifiques (étude. . . ).
- Exemple de prix -
Dans le cas d’un opérationnel d’un montant de 150 000 € :
- les frais d’hypothèque s’élèveront à deux 820 €,
- les frais d’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers s’élèveront à 1 690 €,
- et les frais de caution à 1 700 € et notamment une partie est capable d’être remboursable (1 050 €) pour un prix net de 650 €.
Les quatre option possibles
1 – L’hypothèque
L’hypothèque sert à assurer le versement d’une déficit contractée sur des biens immobiliers neufs ou vieux. Elle fait l’objet d’une impôt de pub foncière (0,615 % du montant de l’emprunt), d’où son prix inabordable. Les frais d’hypothèque représentent approximativement deux % du montant de l’emprunt.
Essentiel :
- L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié ; l’enregistrement est faite au Bureau des Hypothèques du lieu où se situe le bien.
- Le rang de l’hypothèque prend effet à la date de son adhésion.
2 – L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers
Proche de l’hypothèque, cette garantie porte seulement sur des biens vieux, elle est prise au bénéfice de l’emprunteur. Elle ne s’exécute alors qu’aux biens existants et n’est pas capable de être utilisée pour les achats sur plan (Commercialisation en l’Etat Futur d’Achèvement), pour des tâches ou pour la réalisation d’une domicile individuelle.
L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l’hypothèque parce que elle n’est pas assujettie à l’impôt de pub foncière.
Essentiel :
- équivalent à l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être enregistré à la Conservation des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la fourniture.
- L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers prend rang à la date de la fourniture, cela signifie qu’elle sera prioritaire sur la majorité des autres garanties prises sur le bien immobilier.
- En cas de soucis financier, l’utilisation de l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers sera similaire à celui de l’hypothèque, cela signifie saisie et vente du bien par voie judiciaire.
3 – L’entreprise de cautionnement
Afin de baisser les frais de garantie pour la population, les sociétés financières ont fabriqué des entreprises de cautionnement. La caution sert à assurer le versement d’une déficit contractée sur des biens immobiliers neufs ou vieux. Il est essentiel d’ajouter que ce genre de garantie est avantageux pour les consommateurs et également valable pour les sociétés financières.
L’entreprise de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la entreprise de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son opérationnel, composée :
- d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra par moment lui être en partie reversée à la fin de son crédit s’il n’y a eu pas un seul inconvénient,
- d’une commission qui est irrévocablement acquise par la structure de caution.
L’organisme de cautionnement de la Caisse d’épargne, la SACCEF, offre notamment un cautionnement pigé entre 1,25 % à 1,5 % du montant d’un opérationnel (pour un opérationnel de 150 000 € sur 15 années). Le prix initial sera moins haut que celui du Crédit Résidence (approximativement deux % du montant de l’emprunt), cependant vous ne récupérez aucune chose à échéance de l’emprunt. Le prix final sera ainsi plus haut que celui du Crédit Résidence.
Il en est pareil pour la entreprise de cautionnement du Crédit Agricole, la CAMCA. Le prix est de 1,5 % du montant de l’emprunt, non restituable. Le consommateur ayant contracté son opérationnel auprès du Crédit Agricole, n’est capable de jouir de cette garantie seulement pour un opérationnel plus faible que 76 224 € avec 20 % d’apport minimum, ou pour un opérationnel plus faible que 114 336 € avec 40 % d’apport.
Si vous souscrivez votre opérationnel auprès de la BRED, nous vous incitons à sélectionner leur cautionnement BREB HABITAT. Le prix initial et final de la caution sera moins haut que celui du Crédit Résidence. Les frais de caution se montent à 1,25 % du montant de l’emprunt, et notamment 0,75 % réservé au fond de garantie qui vous sera restitué totalement en fin d’emprunt. Le prix final de votre caution sera ainsi d’uniquement 0,5 % du montant de l’emprunt.
Important : au contraire de l’hypothèque, la caution propose l’atout de ne pas avoir besoin de mainlevée car il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet atout est précisément essentiel en cas de modification de résidence.
4- La caution « mutuelle agent de la fonction publique »
Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice. . . ) et quelques activités spécifiques ont la possibilité de en bénéficier.
La plus populaire de ces garanties est la CASDEN qui donne la possibilité aux employés de l’Education Nationale de jouir d’une garantie sans frais.
Comparaison des coûts de garantie
A titre d’exemple, le tableau selon vous offrira la possibilité de confronter les tarifs des plusieurs garanties habituellement prises par le prêteur : les « sûretés réelles »(hypothèque et Enregistrement en Privilège de Prêteur de Deniers) et la caution Crédit Résidence.
Notre avis
Maintenant que vous savez comment marchent les garanties, vous êtes en capacité de faire la sélection le plus approprié :
- Si vous pouvez apprécier d’une caution « mutuelle agent de la fonction publique » du fait de votre profession, profitez-en parce que ceci réduira incroyablement le prix de l’assurance.
- Peu importe votre acquisition (neuf ou vieux), nous conseillons de prendre une caution auprès d’une entreprise de cautionnement. Vous y gagnerez en souplesse et en coût.
Si vous choisissez une entreprise de cautionnement (ce que nous recommandons), il vous demeurera à confronter les aspects offertes. Le Crédit Résidence sera plus avantageux niveau coût de garantie néanmoins vous ne serez remboursé qu’en fin d’emprunt. De certains entreprises de caution seront plus avantageuses pendant la mise en oeuvre de l’emprunt néanmoins ne feront pas de reversement des montants engagés en fin d’emprunt.