Loi Scrivener
Par Crédit immobilier | Prêt immobilier | Le 27 avril 2011
La législation Scrivener (aussi désignée loi de rétractation) règlemente la défense de l’emprunteur (client) dans un emprunt immobilier : délai de rétractation ou de réflexion, protections légales, critères suspensives d’emprunt. . . La loi Scrivener (ou loi de rétractation) est là à votre égard défendre au cours de la signature d’un emprunt immobilier.
I – La défense du client à propos de emprunt immobilier
La réglementation intitulée « Loi Scrivener » (ou réglementation de rétractation), n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de l’absorption (L. 312-1 et suivants). Elle a pour objectif de défendre l’acheteur contre les dangers de l’emprunt.
Elle pose des lois impératives qui limitent la liberté contractuelle à propos de emprunt immobilier. Elle s’exécute à la totalité des crédits à propos de l’acquisition de batiments à utilisation d’habitation ou à utilisation pro et d’habitation, l’acquisition de terrains à bâtir, de parts d’entreprises d’immeuble, les actions de restauration, ou réalisation pour une somme au dessus de 21 343 €.
Pas grave l’objectif de l’intervention, habitation ou investissement. La réglementation Scrivener a installé des dispositions qui garantissent l’actualité et la sécurisation du client d’emprunt immobilier.
II – L’information de l’emprunteur
1 – Réglementation du marketing sur les crédits immobiliers
Les pubs doivent indiquer :
- le nom de la structure prêteur ;
- la nature de l’emprunt (emprunt immobilier traditionnelle, ouverture d’emprunt, etc. ) ;
- le bien immobilier à obtenir ;
- le taux effectif d’ensemble, le prix complet et la période du crédit si la pub comporte des éléments chiffrés ;
- la subordination de la fourniture à l’acquisition d’un emprunt, délai de réflexion de 10 jours minimum pour adhérer « la proposition d’emprunt », remboursement des montants versées en cas de non-obtention de l’emprunt.
2 – Réglementation de « la proposition préalable d’emprunt »
Le légiférant désire que l’acheteur a, pour ensuite prendre son choix, d’une information totale sur le emprunt qui lui sera accordé. L’information est par conséquent plus spécifie que celle donnée par la pub. « L’offre préalable » remise par le pro de l’emprunt contient une série de mentions indispensables :
- l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), peut-être caution(s)) ;
- la nature de l’emprunt (emprunt épargne-logement, emprunt conventionné, emprunt traditionnelle. . . ), son objet (résidence essentielle, secondaire, acquisition d’un terrain pour bâtir. . . ) ;
- le prix de l’emprunt offert ;
- les aspects de l’emprunt : la date de parie à mesure des fonds, l’échéancier précisé des amortissements comportant les dates et le prix d’ensemble de chaque échéance avec la tranche d’amortissement du capital et la tranche des intérêts.
Dans le cas d’emprunt à taux ajustable, les aspects de référencement sont véritablement exprimées dans la proposition de crédit : indice de indexe, marge sur l’indice de indexe, périodicité de révision, protection possible (aspects d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel généralement selon le taux de départ.
- Le coût complet de l’emprunt, le taux effectif d’ensemble (T. E. G. , cela signifie le taux final tout-pigé de l’emprunt incorporant le taux nominal de l’emprunt, les frais de document, les bonus de protection. . . ).
Attention, dans la théorie de taux révisable, le prix complet des intérêts et le T. E. G ne sont qu’indicatifs car il n’est pas faisable de annonçer l’évolution des taux.
- Les garanties exigées par l’organisme financier (protection décès-invalidité). L’protection perte d’emploi est facultative même si conseillée.
- Les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions etc. . . ). La sélection des garanties est détenu par l’organisme financier selon le bien payé et du compte de l’acquéreur.
- Les critères en cas de transport de l’emprunt.
- Le montant des dépenses qui ont la liberté d’être retenus en cas de d’annulation de l’emprunt.
- Le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de la proposition non pigé.
Ainsi, l’acheteur est capable de réceptionner quelques « offres d’emprunt » contenant des données libellées d’après des paramètres définis et les confronter entre nanas.
3 – Délai de réflexion ou de rétractation
Dès réception de la proposition écrite (gratos, en conseillé avec taxé de r éception ou LRAR) à l’emprunteur et aux cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur, le particulier a un délai de réflexion de 10 jours durant lequel il n’est capable de adhérer catégoriquement la proposition.
L’emprunteur et les cautions possibles doivent renvoyer la proposition de crédit avec mention de l’acceptation par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Il est à noter que « la proposition d’emprunt » de la structure financier est acceptable au minimum 30 jours.
Essentiel : en plus du tableau d’amortissement de l’emprunt, l’établissement financier doit joindre aussi à « la proposition d’emprunt » le manuel d’instruction du contrat de protection précisant les dangers garantis et les aspects de parie en jeu des fonds de garantie. Effectivement, toute changement ultérieure des forces de l’ordre de protection serait inopposable à l’assuré parce que non conforme à les forces de l’ordre d’origine qu’il a acceptée au départ.
III – L’engagement d’emprunt immobilier
1 – Validation de la proposition préalable d’emprunt
« L’offre préalable » est subordonnée à l’acceptation de l’emprunteur et des possibles cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur. Attention, l’emprunteur et les cautions n’ont pas la faculté de adhérer la proposition préalable que 10 jours au moins suite à réception de cette dernière, jour de réception non calé, soit pas préalablement au 11ème jour.
Par rapport à le devoir faite au prêteur de maintenir sa fourniture aux mêmes critères durant au moins 30 jours, l’emprunteur est équipé d’un délai de 20 jours pour adhérer la proposition. Il a alors de la météo obligatoire pour confronter les offres de crédit de nombreux établissements d’emprunt. Les cautions possibles de l’emprunteur doivent faire précéder leur bail de mentions manuscrites légales dédiés, diverses d’après qu’elles interviennent pour une somme confiné ou équivalent à caution solidaire.
Attention, jusqu’à l’acceptation de la proposition par l’emprunteur, pas un seul paiement n’est capable d’être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre individu (vendeur, chef d’entreprise, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de document ou les bonus de protection.
2 – Finalement du contrat d’emprunt immobilier
Il est très essentiel d’assimiler que le contrat fondamental, cela signifie le contrat de commercialisation du bien immobilier, est fait sous la obligation suspensive de l’acquisition de l’emprunt ou des crédits indiqués dans la promesse de commercialisation. Cela veut dire que le contrat de commercialisation ne devient exécutoire qu’à partir de l’acquisition de l’emprunt ou des crédits.
Attention, la obligation suspensive est faite dès qu’un organisme de crédit a fait une « offre préalable » correspondant aux particularités de subventionnement de l’intervention dans la promesse de commercialisation. Dans cette position, l’emprunteur doit payer le bien immobilier bien qu’il ne souhaite pas « la proposition préalable ». Pareil, il n’est capable de fuir l’exécution de son bail en s’abritant derrière la obligation suspensive d’acquisition de l’emprunt s’il est prouvé qu’il a empêché l’accomplissement de la obligation suspensive (exemples : le particulier n’a pas déposé de demande ce crédit en moments pratique, il a fait des annonces de gains erronées ou incomplètes etc. . ).
Effectivement, la obligation suspensive pour obtention de l’emprunt cible à défendre le client contre la non-obtention de son subventionnement, elle ne doit pas former une solution pour ne pas buter sur le contrat initial de commercialisation immobilière.
3 – Obligation suspensive de l’acquisition des crédits dans l’engagement de commercialisation immobilier
Cette condition suspensive est d’ordre public. Essentiel : quand l’acquéreur renonce à jouir d’un emprunt, la promesse de commercialisation doit indiquer expressément que le tarif est rémunéré sans le soutien d’un emprunt, et l’acte doit comporter une mention manuscrite où l’acquéreur admet avoir été informé que, s’il recourt toutefois à un emprunt, il ne pourra se prévaloir des mesures de la réglementation.
« La proposition de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat d’emprunt essentiel sous un laps de temps de 4 mois à dénombrer de son validation. Cela veut dire qu’au cas où la fourniture du bien immobilier ne serait capable de pas se faire pour des causes indépendantes du désir de l’emprunteur sous un laps de temps de 4 mois, l’emprunteur serait dégagé du contrat d’emprunt qu’il a consenti.
Essentiel : dans cet état d’annulation du contrat d’emprunt, l’emprunteur doit payer l’ensemble des montants que le prêteur lui a déjà versées ou qu’il a versées pour son dénombre et débourser les intérêts correspondants. Dans ce cas d’annulation particulier, le prêteur n’est capable de réclamer que des dépenses d’études. Pareil quand l’emprunteur a recours à de nombreux crédits pour financer une même opération (cas courant en réalité) et qu’il en explique ses prêteurs, chaque emprunt est établi sous la condition suspensive de l’octroi de tous des autres crédits.
Pourtant, cette mesure ne s’exécute qu’aux crédits et notamment la valeur est au dessus de 10 % de l’emprunt complet. Cela veut dire qu’en cas de rejet de financer l’intervention par un des établissements de crédit faisant partie du montage de l’intervention (autour de 10 % du crédit complet minimum), l’emprunteur est capable de se déguerpir des autres contrats d’emprunt qu’il a consentis.
En outre, quand l’assureur a suborfourni sa garantie à l’agrément de l’individu de l’assuré et que en conclusion cet agrément n’a pas été fourni, l’engagement d’emprunt est capable d’être annulé de plein droit à la sollicitation de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte.
Essentiel : cette sollicitation doit être présentée dans le délai de quatre semaines dès la notification de rejet de l’agrément par l’assureur.
4 – Exécution du contrat d’emprunt immobilier
En outre, le légiférant a programmé de défendre l’emprunteur durant la période de vie du contrat. Nous retiendrons uniquement les cas suivants :
- Contestation dans l’exécution du contrat essentiel Il est question de contentieux survenant pour des tâches immobiliers à l’occasion d’un contrat de promotion, de réalisation, de maîtrise d’ouvrage.
Attention, le remboursement des crédits n’est capable d’être « suspendu » que sur l’accord du Tribunal. Cela veut dire que l’emprunteur a dû entreprendre une procédure judiciaire contre le « fabricant ». Dès résolution du litige, l’engagement d’emprunt reprend ses effets et les échéances « suspendues » doivent être régularisées.
- Remboursement par anticipation Si l’engagement d’emprunt envisage une indemnité au titre des intérêts non toujours échus en cas de reversement des montants engagés anticipé, cette indemnité n’est capable de dépasser la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû préalablement au remboursement sans arriver à dépasser 3 % du capital restant dû préalablement au remboursement.